Pandemia pokrzyżowała wiele planów, w tym także tych dotyczących zakupu mieszkania od dewelopera. W tym artykule omówimy dla Ciebie odstąpienie od umowy deweloperskiej, czy li jak zrezygnować zakupu mieszkania od dewelopera. W pierwszej kolejności omówimy przesłanki z ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (to tutaj jest regulacja dot. umowy deweloperskiej). Następnie wskażemy inne możliwości. Jeżeli zawarłeć inną umowę zakupu mieszkania – np. umowę przedwstępną zakupu mieszkania na rynku wtórnym albo już docelową umowę sprzedaży, to skontaktuj się z nami – sprawdzimy możliwości pomocy w tej sytuacji.
Szukasz pomocy przy analizie Twojej umowy? Napisz na dawid@kancelariabugajski.pl
Odstąpienie od umowy deweloperskiej powinno być uregulowane w umowie deweloperskiej
Każda umowa dewelperska powinna posiadać regulacje dotyczące określenia warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa. To jest bardzo przydatne rozwiązanie – zaczynamy od odnalezienia tych zapisów i ich analizy.
Jak można odstąpić od umowy deweloperskiej zgodnie z przepisami o ochronie praw nabywcy i w jakim terminie
Wspomniany już wyżej 29 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego dokładnie określa przesłanki, kiedy nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej. Możliwe jest to w następujących sytuacjach:
- jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22 ustawy;
- jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, za wyjątkiem zmian, o których mowa w art. 22 ust. 2 ustawy;
- jeżeli deweloper nie doręczył zgodnie z art. 18 i art. 19 prospektu informacyjnego wraz z załącznikami;
- jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej;
- jeżeli prospekt informacyjny, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy;
- w przypadku nieprzeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1, w terminie określonym w umowie deweloperskiej.
Przesłanek jest stosunkowa dużo – natomiast problemem będzie tutaj termin na odstąpienie od umowy – w przypadkach, o których mowa w pkt 1-5, nabywca ma prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej tylko w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia. W przypadku, o którym mowa w pkt 6, przed skorzystaniem z prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej nabywca wyznacza deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie prawa, a w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od tej umowy. Nabywca zachowuje w tym wypadku roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
Deweloper też może (ale nie musi) odstąpić od umowy deweloperskiej na podstawie ustawy o ochronie praw nabywcy
Należy także dodać, że deweloper także może (no właśnie – może, ale nie musi) odstąpić od umowy deweloperskiej w następujących przypadkach – zgodnie ze wspomnianym wyżej art. 29 ustawy:
- Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonej w umowie deweloperskiej, mimo wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, chyba że niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej.
- Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo, o którym mowa w art. 1, pomimo dwukrotnego doręczen
Deweloper ma prawo, co oznacza, że może ale nie musi z niego skorzystać.
Jakie są skutki odstąpienia od umowy deweloperskiej na podstawie ustawy o ochronie praw nabywcy
W przypadku odstąpienia na podstawie art. 29 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie jest dopuszczalne zastrzeżenie, że nabywcy wolno odstąpić od umowy deweloperskiej za zapłatą oznaczonej sumy. W przypadku skorzystania przez nabywcę z prawa odstąpienia, o którym mowa w art. 29, umowa uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.
Dodajmy jednak, że z uwagi na ustawowe przesłanki i termin możliwość skorzystania z odstąpienia na podstawie art. 29 ustawy będzie miała bardzo rzadko zastosowanie.
Jak odstąpić od umowy deweloperskiej na podstawie ustawy o ochronie praw nabywcy
Zgodnie z art. 31 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oświadczenie woli nabywcy o odstąpieniu od umowy deweloperskiej jest skuteczne, jeżeli zawiera zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości złożone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi, w przypadku gdy został złożony wniosek o wpis takiego roszczenia do księgi wieczystej.
W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera na podstawie art. 29 ust. 4 i 5, nabywca zobowiązany jest wyrazić zgodę na wykreślenie roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości.
Umowne prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej
Powyżej omówilismy możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej bazując na przepisach ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – jak widać jednak rzadko będzie można skorzystać z tego odstąpienia od umowy.
W tej sytuacji pozostaje liczyć, że lektura zawartej umowy deweloperskiej pozwoli na skorzystanie z umownego prawa odstąpienia od umowy – takie zapisy bardzo często są zawarte w umowach deweloperskich i mogą być obostrzone np. karami umownymi. W tej sytuacji należy rozważyć, czy odstąpienie będzie dla nas opłacalne mimo konieczności zapłaty kary umownej. Ewentualnie jeszcze można przeanalizować zapisy w tym zakresie pod kątem klauzul niedozwolonych – czy kara umowna nie narusza tych przepisów.
Siła wyższa i nadzwyczajna zmiana stosunków, a umowa deweloperska
W tym miejscu chcemy jedynie zasygnalizować, że w przypadku umowy deweloperskiej, tak jak w przypadku każdej innej umowy można spróbować powołać się siłę wyższą lub nadzwyczajną zmianę stosunków.
Siła wyższa jest to wydarzenie o charakterze zewnętrznym, którego prawdopodobieństwo wystąpienia jest bardzo niewielkie (wręcz jego przewidzenie było praktycznie niemożliwe), i któremu nie można było zapobiec przy dochowaniu należytej staranności. Wszystkie te cechy winny być spełnione łącznie.
Można zatem przyjąć, iż w wielu przypadkach pandemia koronawirusa będzie stanowiła tzw. siłę wyższą, jednakże co do zasady każdy przypadek wymaga odrębnej analizy. Trzeba bowiem pamiętać, że strona umowy będzie mogła wyłączyć swoją odpowiedzialność za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie konkretnej umowy, jeżeli przyczyną tego stanu rzeczy nie będzie brak dołożenia należytej staranności, ale właśnie okoliczności siły wyższej związane z konkretnym zobowiązaniem umownym. Sam fakt epidemii nie oznacza bowiem, że na siłę wyższą można automatycznie powołać się w stosunku do każdej umowy.
Nadzwyczajna zmiana stosunków została uregulowana w art. 357[1] Kodeksu cywilnego i brzmi:
Jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, czego strony nie przewidywały przy zawarciu umowy, sąd może po rozważeniu interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego, oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość świadczenia lub nawet orzec o rozwiązaniu umowy. Rozwiązując umowę sąd może w miarę potrzeby orzec o rozliczeniach stron, kierując się zasadami określonymi w zdaniu poprzedzającym.
Tutaj zwracamy jednak uwagę, że to Sąd decyduje o zmianach lub rozwiązaniu umowy. Natomiast na pewno ten zapis może być pomocny przy prowadzeniu negocjacji z naszym kontrahentem – klasycznym przykładem może być tutaj renegocjacja warunków umowy najmu lokalu w galerii handlowej, która została aktualnie zamknięta z powodu epidemii koronawirusa.
Podsumowanie
Odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe, ale każda taka sytuacja wymaga odrębnej analizy. Zawsze należy spróbować polubownych rozwiązań – np. aneksowanie umowy lub podpisanie dodatkowego porozumienia. Jeżeli jednak nie mamy innej możliwości, to pozostaje spróbować odstąpić od umowy. Zachęcamy do kontaktu z nami przed podjęciem decyzji, aby podjęte działania były faktycznie przemyślane i dostosowane do danej sytuacji.
