Planujesz zakup mieszkania lub domu od dewelopera? Zanim podpiszesz jedną z ważniejszych umów w swoim życiu przeczytaj ją dokładnie i przeanalizuj pod kątem klauzul niedozwolonych oraz właściwego zabezpieczenia swoich interesów. To, że podsuwa Ci ją do podpisania renomowana firma i podpisujesz ją w obecności notariusza nie zwalnia Cię z obowiązku dbałości o własne interesy. Jeżeli jednak nie czujesz się na siłach lub chcesz dodatkowo upewnić się w słuszności swojej decyzji, to skorzystaj z pomocy profesjonalnego prawnika – ze swojej strony serdecznie zapraszam do kontaktu, chętnie pomogę.
Pamiętaj, że w rejestrze klauzul niedozwolonych prowadzonym przez Prezesa UOKiK jest już ponad 650 klauzul z branży nieruchomości – bardzo rzadko klauzule te znalazły się tam przypadkowo. Poniżej znajdziesz ważniejsze klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich, na które powinieneś szczególnie zwrócić uwagę w swojej umowie deweloperskiej.
Klauzula niedozwolona, czyli jaka
Klauzula niedozwolona, to inaczej niedozwolone postanowienie umowne. Zgodnie z definicją ustawową (art. 385[1] Kodeksu cywilnego) jest to takie postanowienie umowy zawieranej z konsumentem, które spełnia łącznie poniższe warunki:
- jest nie uzgodnione indywidualnie
- kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz
- rażąco narusza interesy konsumenta.
Jeżeli powyższe warunki są spełnione, to takie postanowienie nie wiąże konsumenta – w pozostałym zakresie umowa obowiązuje, ale dane postanowienie nie.
Pojęcie klauzul niedozwolonych nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.
Kodeks cywilny podpowiada nam przykładowe postanowienia (art. 385[3] Kodeksu cywilnego), które w razie wątpliwości uważa się za niedozwolone – poniżej kilka z nich, które mogą mieć zastosowanie do umów deweloperskich:
- wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,
- uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta konsumenta,
- przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy,
- uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie,
- przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową,
- wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej wykonania,
- pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia,
- nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,
- nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,
- przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia,
- przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy
Powyższe przykłady przedstawiają zasady, które pozwalają uznać dane postanowienie za niedozwolone.
Klauzule niedozwolone w umowach deweloperskich
W samym rejestrze klauzul niedozwolonych prowadzonym przez Prezesa UOKiK można znaleźć już ponad 650 klauzul z branży nieruchomości. Poniżej znajdziesz ważniejsze klauzule niedozwolone, na które powinieneś szczególnie zwrócić uwagę w swojej umowie deweloperskiej:
„W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5% wartości mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych” – klauzula numer 1
„Koszty korzystania z budynku mieszkalnego oraz ewentualne koszty związane z administracją budynku i utrzymaniem urządzeń wspólnych, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali ponosi kupujący od dnia podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego budynku mieszkalnego” – klauzula numer 6142
„Jeżeli Kupujący lub upoważniony przedstawiciel nie stawi się w wyznaczonym w § 6 terminie odbioru Sprzedający ma prawa dokonać odbioru Lokalu tak jakby Kupujący był przy odbiorze Lokalu” – klauzula numer 5329
„Z tym zastrzeżeniem, iż Kupujący nie będzie mógł odmówić podpisania protokołu odbioru z powodów braków lub usterek, które nie zostały ujęte w protokole podającym powody odmowy protokołu odbioru” – klauzula numer 5328
„Jeśli Sprzedający odstąpi od niniejszej umowy w trybie § 13 pkt 1 lub 2 Kupujący zapłaci na rzecz Sprzedającego karę umowną w wysokości 10% ceny, o której mowa w § 4 pkt 1” – klauzula numer 5327
„Strona kupująca oświadcza, że (…) nie będzie zaskarżała, składała zażaleń i odwoływała się od decyzji wydanych w toku w/w procesu inwestycyjnego, a także nie będzie podejmować żadnych czynności, które utrudniałyby prowadzenie w/w procesu inwestycyjnego, a także zobowiązuje się w dniu zawarcia odpowiedniej Umowy Przyrzeczonej udzielić pełnomocnictwa każdoczesnemu Zarządcy przyszłej Wspólnoty Mieszkańców do reprezentowania jej we wszelkich sprawach związanych z procesem budowlanym na wyżej wymienionych działkach realizowanym przez stronę sprzedającą lub osobę przez nią wskazaną (w szczególności w postępowaniach o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę), przy czym pełnomocnik uprawniony będzie do udzielania dalszych pełnomocnictw” – klauzula numer 5325
„W przypadku zwłoki w zakończeniu budowy w stosunku do przewidywanego terminu strona sprzedająca zobowiązana będzie do zapłaty stronie kupującej kary umownej w wysokości 0,025% kwot wpłaconych zgodnie z harmonogramem przez stronę kupującą na poczet ceny brutto przedmiotu Umowy przyrzeczonej 1 i Umowy Przyrzeczonej 2 do przewidywanego terminu zakończenia budowy za każdy dzień zwłoki, przy czym kara ta nie przekroczy 10% sumy cen określonych w ustępie VII niniejszej umowy” – klauzula numer 4833
„§ 9 ust. 1 – Kupujący oświadczają nadto, że w ramach wszelkich udzielonych tymże aktem pełnomocnictw – stosownie do treści art. 108 Kodeksu Cywilnego – pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokonuje w ich imieniu, może też reprezentować wszystkie strony czynności prawnej, a ponadto, że – stosownie do treści art. 106 Kodeksu Cywilnego – może udzielać dalszych pełnomocnictw” – klauzula numer 4561
„§ 5 ust. 3 – Opóźnienia w budowie powstałe z przyczyn wskazanych powyżej nie dają podstawy do powstania po stronie Spółki odpowiedzialności odszkodowawczej” – klauzula numer 4547
„Cena podlega waloryzacji o wskaźnik inflacji GUS (z wyłączeniem sytuacji, gdy stawka GUS jest ujemna) począwszy od (…) dnia od rozpoczęcia budowy, liczonej od kwoty jaka pozostała do zapłaty do pełnej wartości umowy. Cena wskazana w ust. 1 będzie waloryzowana wg zasad określonych w n/n ustępie nie dłużej niż w terminie wskazanym w § 6.1.2” – klauzula numer 4059
„(…) W przypadku braku zawiadomienia drugiej Strony o zmianie adresu, na doręczone uznaje się pisma wysłane na ostatnio znany adres drugiej Strony, nawet jeśli pismo nie zostało odebrane” – klauzula numer 3735
„Strona Kupująca udziela Spółce pod firmą ________ Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie pełnomocnictwa do reprezentowania i wykonywania prawa głosu na Zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej i podjęcia uchwał w sprawie Wyrażenia zgody na zniesienie współwłasności (podział nieruchomości) oraz zawarcie przez Sprzedającą Spółkę umowy współwłasności (podział nieruchomości) oraz wspólności prawa użytkowania wieczystego, o treści i na warunkach określonych w par.10 pkt 2)-9) powyżej (podział nieruchomości) oraz ustanowienia nieodpłatnych wzajemnych służebności przejazdu i przechodu w celu zapewnienia dojazdu do lokali niemieszkalnych wielostanowiskowych garaży, a ponadto w przedmiocie upoważnienia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej do wykonania wyżej wymienionych uchwał, w tym do składania w tym zakresie oświadczeń, wniosków, podań, odwołań, skarg oraz zażaleń, do dobioru i kwitowania odbioru dokumentów, korespondencji, reprezentowania wobec sądów powszechnych, organów administracji rządowej i samorządowej, osób prawnych i fizycznych, jak również do wszystkich czynności faktycznych i prawnych niezbędnych dla realizacji niniejszego pełnomocnictwa” – klauzula numer 3539
„W przypadku zbycia lokalu lub udziału we wpółwłasności lokalu stanowiących przedmiot tej umowy, Strona Kupująca zobowiązuje się dołożyć wszelkich starań, aby w umowie zbycia wyjednać pełnomocnictwa w zakresie tożsamym z powyższymi pełmocnictwami” – klauzula numer 3540
„Strony zgodnie oświadczają oraz akceptują, że: Spółka może zgłosić w dowolnym czasie żądanie przeprowadzenia podziału Budynku i Nieruchomości oraz zniesienia ich współwłasności, w wyniku czego Budynek zostanie podzielony na budynek I i Budynek II, natomiast Nieruchomość zostanie podzielona na dwie działki znajdujące się pod tymi budynkami” – klauzula numer 3537
„Strony zgodnie postanawiają, iż Spółka odpowiedzialna jest za organizację procesu sprzedaży i tym samym przysługuje jej prawo wskazania szczegółowego terminu oraz miejsca (Kancelarii Notarialnej) zawarcia Umowy Sprzedaży, o czym Spółka zobowiązana jest powiadomić Nabywcę z 14 dniowym wyprzedzeniem” – klauzula numer 3529
„Spółka ponosi wobec Nabywcy odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady fizyczne oraz za niezgodność towaru z umową na zasadach ogólnych określonych w obowiązujących przepisach prawa, i tak: 1) okres trwania rękojmi za wady fizyczne konstrukcji Mieszkania wynosi 3 lata od daty wydania, 2) okres odpowiedzialności za niezgodność z umową osprzętu, urządzeń, instalacji, tynków, wypraw malarskich, podłoży i posadzek, okien i drzwi, oraz innych przynależności wynosi 2 lata od dnia wydania”- klauzula numer 3530
„Kupujący nie może odmówić ponownego odbioru lokalu z powołaniem się na nowe istotne wady, które mógł stwierdzić w trakcie pierwszego odbioru”- klauzula numer 3331
Podsumowanie
Wskazane powyżej przykładowe klauzule niedozwolone dotyczą wrażliwych dla obu stron kwestii – między innymi terminowego oddania mieszkania, możliwości wyłączenia rękojmi w przypadku wad mieszkania lub opóźnień w jego oddaniu, udzielenia pełnomocnictw do późniejszego zarządzania nieruchomością wspólną oraz możliwości odbioru lokalu mimo wad istotnych lub nawet mimo braku obecności kupującego.
Samo istnienie klauzul niedozwolonych jest bardzo niekorzystne dla konsumenta. Należy jednak pamiętać, że są również zapisy, które mogą nie spełnić przesłanek uznania ich za niedozwolone, a mimo wszystko nie będą korzystne dla kupującego. Warto w tym wypadku bardzo dobrze przeanalizować umowę i upewnić się, że nie zawiera ona ani zapisów niedozwolonych ani innych zapisów niekorzystnych dla strony kupującej.
W razie chęci skorzystania z pomocy profesjonalnego prawnika zapraszam do kontaktu – kontakt@kancelariabugajski.pl
